Цены на жилье в России замерли. В опаске

Недвижимость во Франции

Рынок жилья в России демонстрирует нарастающие опасения. Не стагнацию, а именно неуверенность. Цены фактически застыли, но стабильностью это назвать трудно. Состояние профессиональных участников рынка можно сравнить с положением спортсмена, который начинает разбег. Но бежит он к занавесу, который отдернется в последний момент, и тогда атлет увидит: предстоит ли ему прыгать в высоту, в длину, в воду с трамплина или вообще бежать марафонскую дистанцию. Не самое приятное состояние, правда? Особенно в толпе таких же стартующих.

Российская гильдия риелторов (РГР) опубликовала вчера, 5 июля, информационную справку о ценах на жилье в городах России по итогам первого полугодия 2011 г.

Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» сравнили сводные данные с аналогичным документом, который распространила РГР по итогам апреля (в сравнении с данными на конец I кв. 2011 г.).

Цены на рынке недвижимости в некоторых городах России

Города РФ Средняя
цена предло-
жения на 30 июня (руб./кв.м)
Прирост относительно 30 мая Средняя
цена предло-
жения на 30 апреля (руб./кв.м)
Прирост относи-
тельно 31 марта
Москва 170 293 0,8% 166 572 -1,3%
Московская область 70 289 -0,5% 71 044 1,6%
Санкт-Петербург 85 982 0,0% 84 737 1,7%
Новосибирск 48 854 -1,3% 50 598 -1,3%
Екатеринбург 57 778 0,4% 57 076 1,7%
Самара 48 447 1,8% 47 133 0,3%
Казань 43 829 0,4% 43 576 1,5%
Ростов-на-Дону 54 253 2,0% 51 773 1,6%
Пермь 42 172 -0,4% 38 786 4,6%
Красноярск 45 958 0,3% 45 317 1,2%
Воронеж 38 065 0,5% 38 043 1,8%
Саратов 32 772 -2,8% 32 816 3,0%
Тольятти 35 402 0,2% 35 201 0,0%
Краснодар 46 541 0,4% 46 809 1,0%
Ярославль 43 748 0,3% 42 385 0,1%
Ульяновск 32 266 0,0% 32 324 0,0%
Хабаровск 54 395 1,8% 53 853 -2,9%
Тула 42 807 -0,7% 40 955 -4,6%
Курск 30 923 1,4% 30 366 0,5%
Тверь 47 691 -0,1% 48 165 2,8%
Белгород 46 707 0,7% 45 259 -0,2%
Владимир 43 116 1,4% 40 340 -2,0%
Калуга 53 375 -1,6% 54 198 1,3%

Источник: Российская гильдия риелторов

В общей таблице (сведенной из двух – за 30 июня и за 30 апреля) пришлось аналитикам www.irn.ru некоторые города не приводить. Либо в первом, либо во втором случае у РГР не нашлось сопоставимых данных по ним. Но если цены в Барнауле или Димитровграде, Липецке не так уж сильно влияют на общую картину в России, то отсутствие сопоставимых сведений по Нижнему Новгороду, Омску, Тюмени и некоторым другим — представляется странным. Впрочем, РГР оговаривается, что «по остальным городам информация либо неточна из-за недостатка данных, либо отсутствует на дату мониторинга».

Читайте также  Квартиры стремятся к повышению

Но приведенных РГР данных вполне достаточно для подтверждения идеи, высказанной руководителем аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олегом Репченко в майском, а потом в июньском обзорах рынка недвижимости. Двойственность складывающейся на рынках ситуации зависит не только от политики властей, но главным образом от макроэкономических факторов.

Если ранее местные власти политикой разрешений или запретов на строительство могли практически диктовать поведение цен, то сейчас, похоже, макроэкономика эти функции забирает на себя (см. «Руководитель IRN.RU: сокращение объемов строительства больше не влияет на уровень цен»). И хотя цены на нефть (увеличение в два раза) все равно не коррелируются с ценами на квартиры в Москве (максимум на 10%), как и в других регионах (колебания в основном в пределах 2%), именно общие экономические факторы оказывают определяющее влияние на платежеспособный спрос на жилье в России.

Это подтверждается выводами исследования департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» – в России «ежемесячно увеличиваются объемы предложений, а уровень роста цен постоянно замедляется». Такие выводы делают ее аналитики после проведенного исследования регионального рынка жилой недвижимости.

«Рынок находится в стабильном состоянии. Сколько-нибудь значимых изменений не фиксируется на протяжении нескольких месяцев», – комментирует Артем Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».

Фактически, как указывал www.irn.ru, рынок, похоже, исчерпывает внутренние резервы для роста (насыщение спроса предложением). Остаются только привходящие факторы – покупательная способность населения, инфляция и общее состояние мировой экономики (подробнее см. «Картина маслом»: мировой рынок жилья остается в стагнации»).

Долларовый рост цен на квартиры в Москве фактически нивелируется падением на те же 10% за полугодие самого доллара к рублю, а региональные месячные показатели роста/падения цен волатильны, хотя в минимальных пределах (см. таблицу «Цены на рынке недвижимости в некоторых городах России»).

Читайте также  Цены на недвижимость и привлекательность городов в России

Как отмечал еще месяцем ранее обзор по недвижимости за май, сейчас почти в равной мере возможна реализация как оптимистичного, так и пессимистичного сценария на рынке недвижимости Москвы, Подмосковья и России. И зависеть исход будет даже не от событий самого рынка недвижимости, а от макроэкономического вектора.

Еще в начале осени 2008 года аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» опубликовал статью со смелым названием «Сокращение объемов строительства в Москве больше не сможет поднимать цены». Эту статью крайне полезно перечитать именно сейчас – минувшие три года подтвердили ее основной тезис: «Правило «строим меньше – цены выше» в Москве больше не работает»! Тогда, еще до начала кризиса 2008 г., никто не мог предположить, что объемы строительства в столице сократятся настолько сильно. Как, впрочем, мало кто верил, что московская недвижимость может упасть в цене. Но факт состоит в том, что объемы строительства в столице втрое ниже, чем до кризиса, объемы строительства в целом по стране – в полтора раза ниже, а цены на жилье даже не торопятся дорасти до докризисного уровня. И причина совершенно очевидна: недвижимость уперлась в предел эластичности по цене, оторвалась от реальной платежеспособности основной массы реальных покупателей даже при наличии ипотеки. А потому даже если вообще не строить, то покупать все равно смогут только единицы и им вполне хватит предложений вторичного рынка.


«Доступное жилье»

В этом плане любопытно опубликованное вчера исследование Alliance De Luxe «Рейтинг доступности жилья», составленный на основе данных по городам-миллионникам.

В качестве основы для расчета индекса принято намерение среднестатистического жителя крупного города России приобрести стандартную двухкомнатную квартиру площадью 40 кв.м. Средний уровень заработной платы в каждом из городов умножался на 12 (количество месяцев в году) – и на эту сумму делилась стоимость «условной двушки» в том же городе. В результате аналитики компании получили количество лет, необходимое среднестатистическому жителю города на приобретение жилья, при условии, что все свои доходы он направляет только на приобретение недвижимости.

Читайте также  В Челябинской области возбуждены уголовные дела по фактам завышения объемов и стоимости ремонтных работ МКД

С огромным отрывом по уровню недоступности жилья лидируют, как и ожидалось, Москва и Петербург (почти 13 и 10 лет, соответственно). Не позавидуешь и жителям Южного федерального округа – два крупнейших его города (Волгоград и Ростов-на-Дону) отличаются неадекватной стоимостью жилья относительно покупательной способности местных жителей (индекс на уровне восьми лет). В середняках Приволжский и Уральский Федеральные округа (индекс на уровне семи лет), говорится в исследовании.

Доступность жилья

ГОРОД Цена        1 кв.м Цена, $ Средняя
з/п, руб.
Цена
«двушки», 40 кв.м
Кол-во лет
Москва 148 000 5318 38700 5 923 800,00р. 12,8
Санкт-Петербург 82 200 2951 27618 3 287 640,00р. 9,9
Московская обл. 65 300 2345 25502 2 612 520,00р. 8,5
Волгоград 43 800 1573 17823 1 751 880,00р. 8,2
Ростов-на-Дону 48 500 1741 20324 1 940 000,00р. 8,0
Самара 47 000 1687 20146 1 879 400,00р. 7,8
Казань 41 800 1499 18715 1 670 320,00р. 7,4
Нижний Новгород 46 500 1670 21045 1 860 120,00р. 7,4
Уфа 45 700 1642 21509 1 829 640,00р. 7,1
Екатеринбург 55 300 1985 26097 2 211 600,00р. 7,1
Челябинск 41 900 1505 19970 1 676 120,00р. 7,0
Новосибирск 46 900 1685 22373 1 877 560,00р. 7,0
Омск 35 700 1282 18741 1 427 920,00р. 6,3

Источник: Alliance De Luxe

«Я бы обратил внимание региональных властей России на город Омск, – говорит генеральный директор Vesco Group и инициатор создания федеральной сети Alliance De Luxe Вячеслав Ширяев. – Относительно дешевое жилье при неплохом уровне средней зарплаты демонстрирует умение муниципалитета эффективно управлять социально-экономическими процессами в городе».

Итак, опытные спортсмены уже начинают разбегаться. А какое соревнование предстоит – узнают они осенью.

Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru